长国土资政发[2005]36号

　　各县(市)局、区分局、机关各处室、直属单位、派出机构：

　　《长沙市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》试行以来，反映情况良好。根据省人民政府发布的《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》和《湖南省土地市场管理办法》,对暂行办法进行调整、修改。经市政府同意，现予发布，继续试行。执行中遇有关问题，望及时反馈。

　　                                                                        二OO五年八月十八日

　　报：省国土资源厅、市人民政府办公厅

　　抄送：各区、县(市)人民政府，市法制办、市计委、市建委、市监察局、市财政局、市审计局、市规划局、市房产局

　　长沙市国土资源局办公室 2005年8月18日印发

　　长沙市招标拍卖挂牌

　　出让国有土地使用权暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 (订立目的)为了加强国土资源市场管理，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地资源使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 (适用范围)本市行政区域内的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让适用本办法。

　　第三条 (适应对象)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加国有土地使用权的竞投、竞买。

　　第四条 (管理主体)长沙市国土资源行政主管部门主管全市范围内的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作。

　　本市五区范围内的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作由长沙市国土资源行政主管部门组织实施。

　　县（市）行政区范围内的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，在市国土资源行政主管部门的指导下由各县（市）国土资源行政主管部门组织实施。

　　第五条 (承办主体)长沙市土地市场管理处依职责具体负责本市五区国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的实施工作；受托承接本市所属县（市）以及其他地区国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的代理工作。

　　第六条 (基本原则)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌应当遵循合法、公开、公平、公正和诚实信用原则。

　　第七条 (监督)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，应当自觉接受监察、财政等部门的监督、检查。

　　第二章 一般规定

　　第八条 (交易范围)商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地（包括地面、地上空间和地下空间土地使用权）必须以招标拍卖挂牌方式出让。

　　《湖南省土地市场管理办法》第十一条规定的情形，应当在市、县人民政府土地交易场所公开进行。

　　有下列情形的土地也应进入土地有形市场以招标拍卖挂牌方式交易：

　　（一）划拨土地规划改为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地或转让（包括交换、联建等）的；

　　（二）企业改制过程中将工业用地规划改为经营性用地的；

　　（三）人民法院裁定决定处置的划拨土地使用权改为经营性用地的；

　　（四）房产转让涉及其占用的划拨土地使用权改为经营性用地的；

　　（五）协议出让土地未开发要求转让、要求改变土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的；

　　（六）拟协议出让土地公示后，有两个（含两个）以上意向用地者的；

　　（七）其他依法应当以招标、拍卖、挂牌方式交易的土地。

　　第九条 (计划和供应)由市、县（市）国土资源行政主管部门编制年度国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，实行批次推出制度；特殊情况须经批准方可实施。

　　具体宗地的招标或拍卖、挂牌出让，编制宗地的供地方案和土地出让方案，经同级人民政府批准后组织实施。

　　第十条 (招标范围)属于下列情况之一的，通过公开招标方式出让：

　　（一）具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的；

　　（二）土地用途受严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

　　对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市、县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

　　第十一条 (公告内容)招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

　　（一）出让人的名称和地址；

　　（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

　　（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

　　（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

　　（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

　　（七）投标、竞买保证金；

　　（八）其他需要公告的事项。

　　第十二条 (前期工作)招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的前期准备工作，按以下规定办理：

　　（一）由委托人提出委托申请，并提供原土地权属材料和有关要求、测绘成果、评估报告；

　　（二）由受托人向城市规划行政主管部门申请规划定点；

　　（三）由城市规划行政主管部门进行规划定点并下达规划条件；

　　（四）由受托人编制土地出让方案；

　　（五）由国土资源行政主管部门编制供地方案；

　　（六）供地方案和土地出让方案报市、县人民政府批准；

　　（七）按招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权程序组织实施。

　　第十三条 (委托主体)委托以土地权属材料的主体为委托人。

　　（一）已进行土地权属登记的，以土地使用权证所载明的主体为委托主体；

　　（二）未进行土地权属登记的，以批准书所载明的主体为委托主体；

　　（三）未核发批准书的，以审批单所载明的主体为委托主体；

　　（四）历史用地未确权的，以确权确定的主体为委托主体；

　　（五）农用地转用、征收后，以转用、征收审批单所载明的主体为委托主体；

　　（六）共有土地使用权，以共同主体为委托主体；共有土地使用权他方委托一方为主体的，以共有土地使用权受托人为主体；

　　（七）司法协助，以协助执行通知书发出者为委托主体；

　　（八）无民事行为能力，限制民事行为能力的，应依法附监护人书面同意意见。

　　第十四条 (民事权益)委托人、权益人、权益或民事关系第三人在委托前已就测绘、评估、财产处置、地面附着物处理、地上、地下、空间设施和相邻关系等与土地处置相关的法律、技术等问题，以自己的名义制作技术成果和形成民事法律文书，在不影响土地使用权处置的情况下，可以作为委托招标拍卖挂牌出让土地使用权的附属应用材料。

　　委托人之间、委托人与第三人之间、第三人之间可以就腾地移交、地上、地下设施利用、相邻权益、财产处置等订立民事协议，并提出申请书。

　　第十五条 (供地状态)土地使用权招标拍卖挂牌出让，应达到已完成拆迁补偿和土地平整的状态（即俗称熟地）。城市建成区规划改造范围内，房产连同土地使用权招标拍卖挂牌出让，其保留房屋应经市、县规划行政主管部门审查认定。委托人承诺成交后自行拆除地面附着物的，由委托人出具承诺函，承担一切经济、法律责任；委托人应取得的价款，按拆除工作量等核算额作控制性暂缓支付。

　　第十六条 (结算形式)土地使用权招标拍卖挂牌出让，以人民币货币形式结算。受托人不得接受和协议约定委托人及其权益人、权益或民事关系第三人提出的返还实物或变相低价、高价折合实物的要求。

　　第十七条 (出让地挂牌)委托人要求将取得的出让土地使用权委托招标拍卖挂牌，按招标拍卖挂牌程序办理。编制招标拍卖挂牌出让方案时注意将委托人已缴纳的出让金计入委托成本。不改变土地用途和容积率的，其增值费属委托人所得；改变土地用途和容积率的，其增值费按财务管理规定处理。委托人和受让人应依法缴纳契税、营业费、增值税等有关税费。

　　第十八条 (地段要求)规划严格控制的重要地段、主次干道两侧和重要地块的经营性用地，应带规划建筑方案方可进入土地招标拍卖挂牌出让程序。

　　第十九条 (集体拥有的国有土地)农民集体拥有用于生产经营的国有土地使用权，属于经营性用地委托招标拍卖挂牌出让的，必须经村民会议2/3的多数通过并形成决议（附签名表）后，乡（镇、街）、区（县）政府审查同意。

　　第二十条 (规划整合)为实施城市规划的需要，规划行政主管部门要求将委托招标拍卖挂牌土地相邻土地统一开发的，可凭规划定点通知书、定点兰线图，一并纳入委托宗地供应。对需纳入的土地，由市、县人民政府作出调整用地决定并公告，依法收回土地使用权；也可以由被调整收回土地的原使用权人出函同意纳入委托宗地供应。被调整纳入委托宗地供应的有关补偿费用，由委托人与被调整土地使用权人协议；协议不成，按宗地评估价进行分解确定，成交后分解支付。土地供应增值部分按财务管理规定处理。被调整土地使用权人拒收有关费用的，进行专户储存。

　　第二十一条 (公告主体、形式)招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权供地方案和土地出让方案经批准后由受托人进行公告。

　　公告以土地有形市场为载体，公告时间以登记簿记载日期为准。为扩大社会影响，较大宗地、重要地块可以同时通过长沙国土资源网站、报纸等形式进行公告。网站、报纸等形式公告时间与登记簿登记时间不一致的，以报纸等形式公告时间为准。

　　第二十二条（查询） 招标或拍卖、挂牌人应为投标或竞买人查询有关情况提供便利。

　　第二十三条 (不可抗力及转换)因不可抗力、保护国家利益、社会公共利益、重大变故等客观原因，可以中止或终止招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动。

　　宗地招标或拍卖竞投人或竞买人少于三人的，招标人或拍卖人应当重新组织招标、拍卖或者改用挂牌出让方式。

　　第二十四条 (另行组织)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行中发现法律、技术问题，应当中止其活动，另行组织由已取得资格的竞投、竞买人参加的招标、拍卖、挂牌出让活动。

　　另行组织招标、拍卖出让国有土地使用权活动少于三人的，应重新组织招标、拍卖出让活动。

　　第二十五条 （进行中的司法协助）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动进行中，人民法院、检察院等送达冻结、扣押协助执行通知书，经说明告知仍要求协助执行的，按协助执行通知书执行。

　　第二十六条 （争议处理）委托人之间、竞投或竞买人之间、委托人与第三人之间、权益或民事关系第三人之间在招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动进行中发生争议或提出异议，受托人可以视情中止其活动，由当事人进行协商，协商达成协议的，恢复招标或拍卖、挂牌出让活动；协商达不成协议时，争议较小、情况不太复杂的，继续组织招标或拍卖、挂牌出让活动，成交款中应支付委托等权益人的部分专户储存，待争议得到解决后支付；争议较大、情况复杂的，终止招标或拍卖、挂牌出让活动，由当事人自行提起诉讼。招标或拍卖、挂牌出让活动造成的损失，依人民法院生效判决处理。

　　第二十七条 （延终签确认书）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权在成交后，审查有关文书材料时出现不可抗力因素或发现存在法律、技术等问题，需要甄别、补证的，可以延期或终止办理有关手续。

　　第二十八条 （材料的处理）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的有关材料，应做到简明、精炼、规范。格式示范样本材料应在土地有形市场向社会公示并向用户提供。

　　招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动中，他方活动参加人、第三人书面提出，活动组织人发现存有委托人、活动参加人提供材料虚假等疑议的，经研究可以中止或终止招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动。

　　重新组织招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动，原有材料可以继续利用，需修改、补充、更换材料的，依法修改、补充、更换。

　　第二十九条 （附加条件和瑕疵）委托人提出附加条件要求，经审查不符合公平、公正原则的，不予采纳。

　　宗地有瑕疵的，可以在招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权须知中说明告知，参加竞投、竞买人不放弃竞投、竞买的，即为接受和诺承瑕疵事实。

　　第三十条 （保证金）招标拍卖挂牌出让土地使用权，意向用地者应依规定预交保证金。保证金数额在标定地价的5%内确定；需要提高保证金数额的，应报经市、县国土资源局批准。

　　第三十一条 （转换方式）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权未成交、招标、拍卖公告因报名者少于三个以上、规划重大调整等，经集体研究决定，可以在招标、拍卖、挂牌之间转换交易方式。

　　第三十二条 （撤回费用承担）委托人在国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行中撤回委托的，有关发生的费用由委托人承担；因不可抗力原因，有限承担发生的有关费用。

　　第三十三条 （费用编制和支付）国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的标底、底价、挂牌交易价，由国土资源行政主管部门根据标定地价、评估、测算结果、土地开发成本及相关税费等条件编制。

　　国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，具体宗地地价测算和成交价的分解剥离、支付，依照《长沙市国有土地有偿使用规定》现行规定和财务管理文件执行。

　　第三十四条 （价费界定）招标拍卖挂牌出让土地使用权价格构成：成本（拆迁补偿费加土地原取得费）加土地出让纯出让金（即纯收益，下同）加规划设计评估、测绘等前期工作费加应课价内税费加招标拍卖挂牌编制工作费。

　　成本：

　　农用地转用征用：征地补偿安置费加转用征收应课税费；国有土地：划拨土地使用权价加建筑作价。

　　成交后，应课价外税费：契税、营业税和土地增值税等。

　　土地用途变更收益：经营性土地使用权标定地价减划拨土地使用权标定地价(具体宗地的适应和核算依省文件和市财务管理办法)。

　　土地增值费：成交价减预算综合数额（未包含在预算综合数额内的，需另行剔除）。

　　划拨土地使用权价格：可以以宗地评估直接评估划拨土地使用权价格；也可以先评估出让土地使用权价格，然后减去土地纯出让金。

　　第三十五条 （费用剥离）委托土地使用权招标拍卖挂牌出让，委托人依法依规所得的土地收益，按标定地价的现用途和级别进行核算，减去土地出让纯出让金、用途变更收益（其中：改变土地用途的，按现时经营性土地标定地价减去原划拨或出让土地价；转让划拨土地的，按原批准用途的划拨土地使用权补偿）；再减去规划设计、评估、测绘等前期工作费、减去应课价内税费（未含在成本中的）、减去招标拍卖挂牌编制等工作费；减去土地增值费（此费优惠给委托人部分另行规定）。在成交结算时依此进行剥离支付。凡委托人提出委托申请后，均应按标定地价进行核算。委托土地使用权招标拍卖挂牌出让，规划行政主管部门批准改变用途、提高容积率等、竞卖竞价增值，实现增值部分，按有关财务管理规定执行。委托人提出取得土地收益高于或低于核算应得收益的差额大的，应要求委托人重新提出委托申请；委托人拒绝重新提出委托申请的；不得接受委托。

　　第三十六条 （建筑作价）保留建筑作价，可以依现行建筑工程预算定额造价（列表执行）：建筑造价乘以成新；也可以委托有房屋估价资质的评估机构进行房屋估价。

　　第三十七条 （人员、底价等原则规定）依照有关规定建立专家库。从专家库中抽取评标人员组成评标技术委员会，负责宗地招标的评标工作。

　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，由技术委员集体研究确定基本原则。

　　为确保招标标底和拍卖挂牌底价的保密，批次推出招标、拍卖的，由监察、财政、物价、规划、国土部门成立技术委员会和监督小组，审定标底或底价，监督审定全过程；其他宗地招标拍卖挂牌的确定标底和底价，由监察部门派驻国土资源行政主管部门的监察室与国土资源行政主管部门组成的三人审定小组审定并密封。审定标底和底价人员不参加招标、拍卖、挂牌的具体活动。

　　第三十八条 （重组价格处理）国有土地使用权招标、拍卖出让未成交，再次组织招标、拍卖出让活动时，以其标底、底价作为起始价、起拍价。委托人要求降价的，应由企业职代会或公司董事会、行政事业单位上级主管部门决议。降价不得低于评估价的80%。

　　第三十九条（协助执行案降价） 人民法院协助执行案，其土地使用权招标或拍卖、挂牌出让未成交，人民法院依法提出降价处置意见的，依人民法院意见重新组织招标或拍卖、挂牌出让活动。

　　第四十条 （中标公示）土地使用权招标出让结束，在市、县（市）土地市场对中标候选人名单进行公示，公示时间为10日。重大标的、特殊情况可以通过网站或报纸进行公示。

　　公示期结束无投诉、举报的，可在10日内向中标人发出中标通知书。

　　公示期收到投诉、举报，由局纪检监察室组织调查；情况复杂、有涉嫌弄虚作假、行贿受贿线索的，可报请上级纪检监察等机关调查。

　　第四十一条 （终止）土地使用权招标拍卖挂牌出让未达到底价、或者不符合投标、竞买须知规定、或者竞买人提出附带条件、弄虚作假、行贿受贿等，均不得成交，组织者应及时宣布本次土地使用权招标拍卖挂牌出让活动结束。

　　第四十二条 （材料利用）重新组织土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，其原编制资料其有效部分可以继续利用。凡涉及法律效力、价值计算、时间效力等问题的，必须重新进行界定。重新组织土地使用权招标拍卖挂牌出让，应按程序报经批准；凡原编制的资料有变动的，应按初次土地使用权招标拍卖挂牌出让程序履行批准手续。

　　第四十三条 （分割）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权,宗地不得分割规划设计，不得分割开发建设。

　　第四十四条 （改变规划）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，土地供应方案批准后，不得改变批准的规划设计条件。成交后，受让人提出改变规划条件的，不予受理。取得土地使用权后，受让人在规划设计中经批准同意改变规划设计条件的，应按重新评估测算结果，补交土地使用权出让金和有关税费。

　　第四十五条 （疑难会审）受托人在组织国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动中，遇有新情况、疑难问题，可以提交疑难问题会审会研究决定。

　　第四十六条（须知） 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权，应依本办法编制《须知》。本办法第四十五条以及其他条款需细化的，应在《须知》及相关附件材料中予以载明。《须知》中载明的内容，对参加土地使用权宗地招标或拍卖、挂牌出让活动当事人均具有约束力。

　　第四十七条 （决定和发件）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动结束后，由国土资源行政主管部门审查作出准予行政许可的决定，受托人与竞得、中标人签订成交确认书，受让人缴清土地使用权出让金和有关税费后，国土资源行政主管部门发给建设用地批准书、国有土地使用权出让合同及其宗地图（包括附件测绘成果）。

　　第四十八条 （逾期缴费处理）按照国有土地使用权出让合同约定，受让人应在规定的期限内缴清地价款及有关税费。愈期拖欠地价款及有关税费的，逾期6个月公告废止有关生效文件。有关费用清算，扣除有关规划设计、评估、测绘、组织招标拍卖挂牌活动工作费用、佣金和有关违约损失等费用外，已缴款的余额退还受让人。受让人对土地、地面附着物、设计、宣传广告等的投入自行承担责任。

　　第四十九条 （成交后管理）国有土地使用权招标拍卖挂牌出让受托人应加强成交后管理。委托人出具承诺书承诺成交后自行履行拆除地上附着物而愈期不履行的，可以由受让人组织拆除，其拆除地上附着物等全部费用，从委托人应得收入中支付。

　　第五十条 （土地登记）受让人应当依法申请土地登记，领取国有土地使用证。

　　第五十一条 （合伙处理）法人、自然人二个以上合伙参加招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权竞投、竞买的，其受让土地应在开发建设竣工后方可分割。合伙人经济纠纷诉讼，法院生效裁定协助分割土地使用权的，其分割不得影响批准规划的实施。

　　第五十二条 （送达）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动的有关文书送，可以采取直接、公告、邮寄送达等方式送达。拒绝签收的，可以依法留置送达或公告送达。

　　第五十三条 （结果公示）招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

　　第五十四条 （竞价要求）竞投人、竞买人有权了解和索取招标拍卖挂牌地块的有关资料，依法参与竞投、竞买。竞投人、竞买人在竞投、竞买过程中不得弄虚作假或串通压价。

　　第五十五条 （保密要求）国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的标底或底价应当保密，任何人不得泄露标底或底价。

　　第五十六条 （争议处理）国有土地使用权招标拍卖挂牌过程中发生的争议和纠纷，由当事人双方协商解决；协商不成，可以提交仲裁委员会仲裁，或依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　第三章 招标

　　第五十七条 （招标公告）招标可以采用公开招标或邀请招标。

　　公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

　　邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

　　第五十八条 （招标方式选择）招标以公开招标为主；按本办法第十条第二款规定可以采用邀请招标。招标的投标人不得少于三个竞投者，少于三个投标人的，本次招标无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

　　第五十九条 （招标时间处理）招标人应当至少在投标开始日前20日发布招标公告或邀请招标书。

　　因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本办法第45条规定处理，并在招标日不少于3日前告知当事人。

　　第六十条 （投标要求）投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金。