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国有土地使用权的划拨

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一、土地使用权划拨的概念和特征
    土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。划拨土地使用权具有以下法律特征：
    （一）划拨土地使用权的标的限于国有土地
    （二）划拨土地使用权的取得具有行政性
    （三）划拨土地使用权的取得具有无偿性
    （四）划拨土地使用具有无期性
    （五）划拨土地的用途具有特定性
    二、划拨土地使用的性质
    对于划拨土地使用权的性质，应当区分两种不同的情况：
    （一）国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权
    （二）公司、企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。
    三、划拨土地使用的内容
    由于划拨土地使用权的性质不同，公法享有的划拨土地使用权，因其仅仅是所有权的一项使用权能，故而使用人对划拨土地只享有占有以和使用权，而无收益权和处分权；而私法人享有划拨土地使用权因属于一项独立的他物权，故而对划拨土地享有占有权、使用权、收益权和一定的处分权。
    五、土地使用权划拨的批准权限和程序
    土地使用权划拨批准限，是指法律规定的有权机关得以批准土地地使人用权划拨的权限。土地使用权划拨的批准权限与土地使用出让批准权限相同。
其限得划拨土地使用权须经以下程序
    （一）预审
    （二）申请
    （三）审查
    （四）批准
    （五）登记
    六、划拨土地使用权的终止
    划拨地使用是为特定目的而设，降非该特定目的被取消否则不存在撤销划拨土地使用问题。
    但下列情况下，下划拨土地使用权终止：
    （一）国家征收
    （二）使用人不再需要
    （三）特定项目终止
    （四）土地灭失
    七、划拨土地使用权的商品化
    土地使用划拨是行政划拨，行政划拨土地是计划经济的产物。
在我国现有的法律框架下，划拨土地商品化的途径有以下几种：
     （一）出让
     所谓土地使用出让，是指由国家按照有土地所有权与土地使用权相分离的原则，依法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表，将成镇中指定的地块的国有土地使用权以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理，并一性次收取货币金额的法律行为。
     （二）出租
     所谓出租，是指国家将无偿划拨改为有偿出租，并以收取租金的形式实现土地所有权的经济价值。国有土地出租是国有土地有偿使用的方式之一，是出让方式补充。对于因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的国有土地，均可以出租。现实中划拨土地的出租主要的两种方式：
     1、国家将划拨土地使用权收回，然后又签订国有土地租赁合同，将土地出租给草原土地使用人，并收取租金。
     2、原划拨土地使用权人将划拨土地上的房屋等建筑物或附着物出租，出租人应将租金中的土地收益上缴国家，从而实现了划拨土地的有偿化。
    （三）作价出资或者入股
    （四）法律直接规定
所谓法律直接规定，是指依据法律的规定而直接将划拨土地使用权转化为出让土地使用权。

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