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《法制周报》“天价地王”10年后才能使用国土局涉嫌违法
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作者:山木  来源:法制周报  阅读:

这栋灰头土脸的旧楼拍出了“天价”

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核心提示:254平方米土地售价294.6万元,每平米的地价是一万多元,这样高的地价,哪怕是在湖南省会长沙也不多见。然而,这宗“地王”土地交易却发生在怀化市会同县。

《法制周报》记者 山木

直到现在,买主龙自金、龙自福兄弟仍在为四个月前的一宗土地交易案四处奔波,以维护自己的合法权益。

2008年5月8日,龙家兄弟用294.6万元的天价买下了一宗土地,殊不知,这宗出让土地早在去年8月就已另有所属——与他人签订了一个长达10年之久的租赁合同,有关法律界人士对这份长达10年的租赁合同表示质疑。现买不能现用,龙家兄弟却要等到2017年-2067年才能实现对该土地的使用。

 

拍卖被租赁的土地

2008年4月9日,会同县国土局大厅里张贴出一份新的《国有土地使用权挂牌出让公告》,该宗土地被编号为“200803”。

此后几天,会同大大小小的企业家慕名而来。

会同是一个山城,城内土地资源十分紧缺,“200803”宗地因原会同县农业生产资料总公司(以下简称农资公司)改制破产而新鲜出炉,它坐落在会同县城中心地段东门街,总面积254平方米。

该宗土地拿出来拍卖,是一个大好消息,但这块宝地也有瑕疵。在《国有土地使用权挂牌出让公告》上,其中一项注明了该宗土地存在10年的租赁关系。国土局局长梁春生担心会影响到竞拍效果,几经协商后,将起拍价定在每平方米2000元至3000元之间。

龙自福兄弟中标4个月有余,至今未能进驻。曾参与竞标的一位企业家庆幸他没有“执著追求”。

据介绍,当时参与竞标的人大多怀疑租赁关系是否真实存在以及租赁合同的合法性,故均抱有侥幸心理。龙自福兄弟同样如此,他俩曾要求相关部门出示租赁合同,但答复是:这是商业秘密。中标后,龙自福要求查看租赁合同。在农资公司清算小组(以下简称清算小组)那里,他草草翻看了合同正本,清算小组以商业机密为由,拒绝其详细翻阅和复印。两人虽与租赁合同有过一面之缘,但他们仍对租赁合同的合法性存有疑虑。

中标后的烦恼

“200803”在按照相关法律规定,经过一个月的公示后正式拍卖。

5月8日,12名企业家齐聚一堂。为保证拍卖顺利进行,县纪委、监察局及国土局纪检组全程监督,并临时保管竞标者的通讯工具。

竞拍现场都是惊人的相似,从前期的竞相举牌,到后期的两家短兵相接,最后一锤定音。

龙自福与租赁者梁某挺到了最后,最终竞拍价每平方米11600元,原租赁人梁某仅以20元的差价败北。连带地面建筑,龙自福以3301167元成为了“200803”的新主人。

竞拍成功,令国土局长梁春生喜出望外,成交价格远远超出了预期的价格,整整高出了他们估价的一倍。

当天,会同电视台对竞拍做了长篇报道,龙自福兄弟成了小县城的公众人物。

全城沸腾。可是龙自福兄弟却怎么也高兴不起来。当他们拿到原本是中华人民共和国国土资源部的范本合同,却被人为地附加了条件:2017年8月31日以后才能实际使用。

“小小的一个边城,土地资源如何盘活,这就是一个很好的实例。”通过这次拍卖成功,会同县副县长梁涛表示,他们将坚定不移地执行土地公开挂牌拍卖政策。

“竞买者出如此高价,这是帮了县委县政府的大忙!我们也想通过一些办法,采取一些补偿措施,让租赁者退出,让竞拍者尽早得到这块土地。”曾有相关人士这样说,但他们帮不了龙自福的忙,因为决定权在主管国土的副县长梁涛手里。

10年后才能使用

龙自福高价中标,在会同县城家喻户晓。作为一名企业家,名利双收自然是一件最好不过的事情。

“之后的一些事情几乎让我难堪!”龙自福称,高价中标后引起了轰动,但至今未能实际使用却引来了阵阵唏嘘。

强烈的反差令这位年仅29岁的企业家有些苦恼。“我多次请求相关部门领导解决。帮我实现对土地的使用,但始终未取得实际性进展。”

“投入300多万元,10年后才能开发利用,这个事实我无法接受,原本我是把其当作一次公平的竞标,中标价再高我也愿意。因为这个土地背后还有一批急需要安置的下岗职工。”现实摆在眼前,300余万元进退两难,龙自福不知道日后还会发生什么。

该县国土局相关负责人在接受《法制周报》记者梁春生采访时表示,这宗土地挂牌拍卖是公开、公正透明的,严格按照相关法律程序执行的。

土地或者地面建筑存在租赁关系是否可以挂牌拍卖?梁春生的回答更是坚决。“根据我们现在掌握的法律法规,没有任何一款规定我们这种挂牌不合法。没有哪条法规硬性规定我们不可以这么做。我们对这个事情非常慎重,查阅了所有的资料法规,同时咨询了律师。”

“在之前的土地权属审查,国土局也是很仔细的。”年初,清算小组递交出让申请,因为牵涉到国有企业,国土局负责人亲自到清算小组去审查相关资料。最终通过审查后,才公示挂牌拍卖。

“要是拍卖违法,那么在中国土地市场网上的挂牌公告是通不过的。之前一宗土地因相关程序不到位而被打回来重审过。同时,类似情况在全国很多地方都有。”梁春生称,盘活土地存量,把山区的基础设施搞好,他们在积极解放思想,探索一些新的工作方法。工作的过程中不可能没问题,只能摸着石头过河,不断探索完善。

对租赁合法性的质疑

“200803”原属于农资公司,2006年企业改制申请破产,相继成立清算小组。据了解,清算小组的本意是要求将破产企业土地挂牌拍卖。

清算小组文主任说,企业破产后,土地问题有一个小插曲。“县疾控中心向政府申请,将该宗土地划拨给其建综合办公楼。时任分管副县长做了一些工作,当年的规划就将此宗地划拨为公益事业用地。为了保证下岗职工的利益我们还讨价还假,从最初的几十万谈到一百多万。”

双方谈妥后,签订了协议,疾控中心交纳了定金。此后,清算小组发现疾控交纳的定金另有出处。

因为需要垫资,疾控中心把“200803”移交给垫资者(也就是现在的租赁者)进行管理,然而,后者又把房子租赁给其他零散的经营户,问题越发复杂。

文主任称,清算小组实属无奈。若将地收回,清算小组就是违约。为了维护社会稳定,最后三方协商了一个意见,将这宗地上的房屋以30余万的价格租赁给垫资方10年。当时几方都有侥幸心理,疾控中心交了定金,规划已经定了,应该没有太大的变数。

在文主任的眼里,龙自福是一匹横空出世的黑马。由此看来,龙自福或许真不应该参与竞拍,因为他搅乱了整个租赁与被租赁的潜游戏规则。

会同县县委书记赵婉玉在接受《法制周报》记者采访时称,“200803”宗土地在拍卖后出现的矛盾,其解决必须从源头开始,彻查承包租赁的合法性,无论是农资公司还是清算组均没有权利出租。

 

律师说法

拍卖人涉嫌违法

 

 

根据《拍卖法》第三十五条明文规定:竞买人有权了解拍卖标的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

湖南万和联合律师事务所律师李健认为,“200803”宗土地存在租赁使用期,属于典型的权利瑕疵,竞买人在拍卖开始之前就有权利查阅有关拍卖资料,而不是中标之后。

《拍卖法》指出,涉及权利瑕疵的相关合同文本依照法理应该属于公示的内容,而非商业秘密。所以依当事人陈述的情况,在竞拍之前根本没机会查阅核对拍卖资料,拍卖人则涉嫌违反了《拍卖法》公开、诚实信用原则。

依据《拍卖法》六十一条规定:拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿。

 新闻连接:http://news.qq.com/a/20081010/001714.htm

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