11年前，湖南省衡阳市下岗职工周美华（化名）与衡阳名城物业有限公司签订了一份“商品房购买合同”，并预付4万元购房定金。但没想到11年后，这套房子依然没有交付到她手中。2008年7月2日，记者从有关部门获悉，此案正在衡阳市中级人民法院审理。
购房11年未交
事情缘于1997年3月，周美华与衡阳名城物业有限公司（以下简称衡阳名城）签订了一份“商品房购买合同”。（法制周报新闻热线：0731-4802117）该商品房位于衡阳市政府斜对面的繁华地带“名城大厦”一楼，一共有59平方米，前面38平方米是门面，后面21平方米为车库，按照当时约定：门面为8万元，车库为2万元，总价是10万元。
周美华与衡阳名城签订购房合同后，交了购房定金4万元，双方约定所购房屋于1997年12底前交付使用，余款交付使用时一次性付清。
“合同签订后，不知什么原因，开发商一直没有动工，房子也迟迟没有交付。期间我去了北京长住，虽多次与开发商交涉，但开发商总以各种理由拖延交房时间。”周美华告诉《法制周报》记者。
直到2006年10月11日，周美华接到衡阳名城的电话，称原房屋因规划变更，需要签订房产部门的正式合同，否则不能备案。
“为了早点拿到房子，我当时急急忙忙从北京赶回来签订合同。”周美华说，在签订新合同时，衡阳名城表示，目前该楼房规划设计进行了变更，要求把门面与车库的墙拆掉，车库和墙的面积也要按照门面的价格计算。按照新合同的计算方法，原来房屋的总面积由59平方米变成了60。9平方米，总价则由10万元增加到了12。82万元。
变更后的合同约定：第一次付款在2006年11月15日前付清总价款的90%，余款在房屋交付前付清，自本合同生效之日起30日内，即2006年10月12日—2006年11月11日由衡阳名城向衡阳市房产局申请登记备案。
“2006年11月，我按约定去付90%的房款时，才得知我所购的房屋已被衡阳名城作为‘在建工程抵押贷款’抵押。”周美华说，她当即要求房产公司办理预售登记备案手续，对方却称要以后才统一办理，她到衡阳市房产局有关部门进行咨询后，拒交房款。
“作为买房人来说，预售登记备案手续十分重要，才能保障房子的物权，这也是在合同中注明了的。”周美华说。
违约之争
由于双方存在的争议交涉未果，周美华于2007年9月向衡阳市仲裁委员会提出仲裁。此时衡阳房价上涨，她再去交款时遭到衡阳名城的拒绝。在几次交款被拒的情况下， 2007年10月11日，周美华将8万多元房款存入在公证处的账户。
令她意想不到的是，衡阳名城向衡阳市仲裁委员会提出反请求申请，衡阳名城称周美华在2006年11月15日前未按合同交清应付房款，已构成重大违约；故申请裁决解除合同及周所交定金中的25600元不予返还。
“按照合同约定，衡阳名城应该在我交付余款90%之前，将房屋在房产部门进行合同备案登记，而且衡阳名城向我隐瞒了房屋被抵押的事实，是先行违约。”周美华对记者说，“我不履行在后的付款义务是依法行使先履行抗辩权和不安抗辩权，不构成违约。”
2008年1月8日，衡阳市仲裁委裁决双方2006年10月11日签订的合同有效，合同自本裁决之日起解除，衡阳名城退还周美华已付购房款3。8万元。（法制周报新闻热线：0731-4802117）周美华认为仲裁程序违法，于是申请衡阳市中级人民法院撤销该裁决。
衡阳名城公司总经理谢虹接受记者采访时说，这起纠纷很明显是周美华严重违约，但他们愿意接受一定条件下的调解。谢虹表示他们将等待法院的公正判决。
衡阳市房产局销售科一位梁姓工作人员表示，在合同约定的时间内，房产公司完全可以进行预售登记备案，已作“在建工程抵押贷款”的房屋只需要银行出具证明就可以了。
争议房产正在买卖
2008年7月2日下午4时，记者来到位于衡阳市高新开发区市政府旁的名城大厦，周美华的纠纷房产是该大厦105号门面，目前，该门面变成了农民工的暂住地。一名售楼小姐告诉记者，该大厦只有103、104、105号门面没有卖出去，目前的价格是每平方米1。3万元，总价值77。831万元。该售楼小姐表示，该门面靠近市政府，升值潜力非常大，想购买该门面的人非常多。
律师说法
开发商必须提供预售登记备案
湖南万和联合律师事务所律师李健表示，预售登记备案即是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。也是防止开发商一房多卖的有效手段。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售的，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。由此可见，开发商办理登记备案手续是一项非常重要的法定义务，也是全额收取买家购房款前的一项对等的重要债务。所以当开发商自身没有履行此项债务时，已构成重大违约，合同相对方依据该具体情况是有权行使先履行抗辩权的。
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