(从建筑质量到物业管理，从新房“销售陷阱”到二手房“交易猫腻”，房产维权渗透到每一个角落。图/IC)
红网长沙3月16日讯（潇湘晨报滚动新闻记者 文洁 刘渝渝 实习生 谢文茜）房子那些事，总是让人又爱又恨。入住N年了，国土证总像空中楼阁，只听说，从未见到；签合同大半年了，按揭依然在路上，购房合同杳无音信……年年有维权，今年有“新说”。
这一次，潇湘晨报与0731房产网首次开通微博投诉，市民投诉可直接私信或@潇湘晨报楼市观察或@权威官网0731房产网。来自市场的声音说，房屋质量、房屋产权证、购房合同仍然是投诉居高不下的主要矛盾，但一个信号是，作为弱势群体的购房者们越来越谨慎，也越来越专业。
就如湖南万和联合律师事务所李健律师所说，“今年的一个新趋势是，购房者越来越专业，对于合同履约的质疑越来越多。”
楼盘：南城某楼盘
投诉方：肖华，27岁，江西人
投诉主题：购房合同备案
“我的购房合同
去哪了”
去年7月，在长沙楼市依然热闹的时候，在长沙工作已经有4年的肖华，终于在南城一个楼盘买下了一套90平方米左右的房子。
最初的欣喜在3个月后开始转变为焦虑，“开发商给我签了一份合同之后，说去建设银行办按揭，就一直没有给我合同了。”
按照开发商的说法，因为建设银行信贷收紧，购房贷款一直办不下来，所以合同还不能返还。让肖华有些紧张的是，她登录0731政务网查询备案记录却找不到自己的名字。“去年下半年长沙好几个跑路的，我最怕的就是开发商把我的房子卖给别人了。”
部门回访可网上查验合同
阴雨多日的长沙，这天阳光灿烂。3月14日，在肖华买房的这个楼盘，已经有业主入住的小区一期里，绿意葱茏，不时有车进出。肖华购买的是这个楼盘的最后一期，工地上依然有工人在忙碌——这似乎在一定程度上能够打消肖华的疑虑。
“只要完成网签流程并入网，购房合同就会被系统锁定。”3月14日上午，长沙市住建委房地产市场监管处相关负责人在办公室向记者介绍说。只要能够确定自己的购房合同已经进入网签系统，那么，开发商就很难再对合同进行更改或撤销——除非购房者、开发商双方一起办理。
这位负责人表示，肖华可以通过网上查验商品房买卖合同，登录0731房产网进行“商品房合同签订查询”，根据证件号、预售证号和房号就可以查询。
权威发声网签合同入网即被锁定
在房地产维权中，关于购房合同的备案问题，常年以来一直是投诉率居高不下的问题。从2006年开始，几乎每年有关部门总要收到很多关于备案的投诉。但在今年，一个投诉率增加的新问题是，因为银行放贷久久不下，购房者合同总是“杳无音信”。
类似于肖华这样“拿不到合同”的情况，在去年的楼市中相当多见。由于信贷收缩后，银行审批程序被拉长，就像时代倾城营销总监何智明所说，“放不下来是常态，拖半年毫不意外。”
按照长沙市规定，“商品房销售合同签订后三十日内必须到市房产局办理备案登记，在三十日内未备案的合同，如交易双方需要变更或撤销合同，可由双方协商处理，在系统中直接变更或撤销合同。如合同签订后到三十日仍未到市房产局办理备案登记，系统限制该合同不得擅自变更或撤消，交易双方只有将合同报市房产局审核后方可变更或撤销该合同。”
但由于以贷款方式购房的合同备案，与银行审批贷款有关系，往往合同备案很难在一个月之内完成。“其实我们已经开始全面实行网签方式，一旦网签合同入网，就很难被撤销或者是更改。”上述负责人介绍说。
在长沙，2010年长沙商品房期、现房交易及预售资金监管系统启动使用后，无论是期房销售，还是现房销售，商品房买卖均要在网上签约(www.csfdc.gov.cn)，每位购房者均能在网上查询到楼盘的信息，销售状况，以及产权备案信息。
“只要购房者真正进行了网上签约，每个合同会有唯一的身份证，购房者也会获得一个合同密码，但是现在最大的问题是，很多消费者并不了解网签本身。”这位负责人说。
消费提醒了解购房网上签约流程
麓山里佳园就是一个典型个案。就在2月，麓山里佳园发生开发商“跑路门”，出现“一房多卖”事件。“实际上不是一房多卖，而是开发商根本没有与购房者签订标准网签合同，而是企业自己做的合同。”回忆起当时情况，上述负责人对于购房者出示的并不规范的合同文本记忆深刻。“规范的合同文本都有一个条形码。”
消费者对于网签合同的模糊，以及随之带来的隐患成为了政府层面关注的一个重点。就在3月，为保护购房者的合法权益，长沙市住房和城乡建设委员会特别制订了一份《购房网上签约注意事项》（下简称《注意事项》）提醒消费者，“主要是购房者要了解购房网签的流程和细节，避免被骗。”这位负责人说。
《注意事项》对签订买卖合同、查验网签合同、修改合同密码、自缴维修资金、查询预告登记五大步骤进行解读，提醒购房市民如何防止签约失误，以避免上当受骗。可登录长沙市房产政务信息网详细查询。
楼盘：鸿景雅苑
投诉方：鸿景雅苑业主
投诉主题：国土证未办
交房3年，
容积率超标
致国土证“难产”
2012年2月29日，鸿景雅苑业主在0731房产网投诉，鸿景雅苑业主已经缴纳了各项费用，但是交房3年之后，至今开发商仍未交付土地使用证。已交房3年，是什么原因导致了国土证迟迟未能办理？
调查容积率超标需补交费用
在长沙市国土资源局综合处，工作人员通过内部工作流程的监控查找到了鸿景雅苑国土证办理的具体情况。
查询结果显示，鸿景雅苑的开发商长沙市鸿宇房地产开发有限公司拥有长沙市雨花区人民路该项目所在地的土地使用权。在2009年，长沙市鸿宇房地产开发有限公司曾经向长沙市国土资源局递交了办理分户土地证的相关资料，此后，再也没有长沙市鸿宇房地产开发有限公司前来交费和办证的后续记录。
流程显示，因为鸿景雅苑项目建成后，实际容积率超标，按照相关规定，需要补交一定的土地使用费用，才能继续办理国土证的分户业务，但是开发商此后并没有前来缴纳费用，导致了国土证办理的手续中止，一停至今就是三年。
影响合法权益将受影响
通常情况下，商品房应该具备房产证和国土证两个证书以证明产权的完整。虽然没有国土证并不会影响到业主的居住，但是产权交易以及未来可能面临征地拆迁等情况时，没有国土证将会给业主带来不利的影响。
症结国土证办理需开发商主动申报
在国土证的办理程序中，国土部门处于被动状态。长沙市国土资源局综合处工作人员表示，国土证办理属于开发商主动申办的业务，市国土局并没有强制执法权要求开发商前来办理土地证，如果开发商不主动申办，国土证的办理就无法进行。
国土部门办理国土证内部流程中的每个环节都有严格的时间规定。而只要开发商递交的资料齐全，国土证的办理，国土部门就能按照正常的流程在规定时间内办理完结。
办理国土证的关键在于开发商是否主动积极，因为办理国土证分户需要的土地使用权以及相关的报建规划等资料都由开发商掌握，需要他们提供才能办理，也需要开发商按照规定全额缴纳土地使用费等相关费用后，才能办理。国土证分户的办理，一般不向个人开放，需要由开发商统一办理。
处理途径督促开发商，必要时可走司法程序
长沙市国土资源局综合处工作人员建议，业主可通过督促开发商完成国土证的办理。
湖南万和联合律师事务所李健律师表示，土地证和房产证同样重要，开发商在房屋销售中会将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中。业主分摊了这笔费用，却无法办理土地权证，这首先就是对业主既得权益的损害。其次未取得国土证，业主的房产的根本利益也难以得到保障，权益始终处于一种不稳定状态。因此开发商明显构成了违约。
对此李健建议，业主只能通过民事诉讼，追究开发商违约赔偿责任，才能间接有效督促开发商及时办证，促进此事的解决。
[网络调查]
62%的购房者遇到过购房纠纷
在房产交易过程中，购房者相对处于弱势地位。但是房产消费不同于一般的消费，消费金额高、使用时间长，虽然大家在购房之前慎之又慎，却还是会碰上各种各样的购房纠纷。“3·15”国际消费者权益日期间，好房子网推出的调查问卷显示，合同陷阱和房屋质量是消费者最担心遇到的房产纠纷。
消费者最担心遇到哪些房产纠纷？合同陷阱和房屋质量均以38%的得票率排在前列，成为消费者最担心的问题。
房产证办理不下来，房屋开裂、渗水等质量问题，交房不及时延期交房，交房时证照不齐，缺少《竣工验收备案表》等重要证书；定金的收取和退费都是消费者投诉的热点，而这也几乎包括了从买房到收房的全部过程。
好房子网的调查问卷显示，有62%的消费者都曾经在购房过程中遇到过纠纷，占到了受访者的大多数。在受访中，仅有3%的消费者认为目前长沙房地产行业诚信程度高，59%的受访者认为诚信程度仅仅只是“一般般”；而认为诚信度低的网友也占到24%。
购房过程中，消费者遇到纠纷有哪些？广告宣传夸大楼盘事实排名第一，有20%的受访者表示因不实广告而遇到纠纷。其次房屋质量安全问题以19%排名第二，开发商延期交房、五证不全也有16%的受访者曾经遭遇过，这三种情况也是消费者遇到的最多纠纷。销售房屋面积与实际面积不符，以及楼盘报价与实际价格不符也是消费者常常遇到的麻烦。
消费纠纷难以避免，而消费者对于房产纠纷的态度又如何呢？37%的受访者表示，会采取找开发商协商解决的方式进行。22%的消费者会选择找有能力的熟人解决，还有16%的消费者选择通过法律途径解决，14%的消费者会选择到消协投诉，只有8%的人选择忍让。
而对于如何避免出现纠纷，网友也有自己的选择。
36%的消费者认为买房之前，咨询朋友、专家以及前期入住业主是一个避免纠纷的方法；而30%的消费者认为选择品牌好的开发商可以减少纠纷，另外“找个律师，全程陪同”也得到20%网友的认同；11%的购房者相信眼见为实，认为“只买现房不买期房”才能避免购房纠纷。
新闻地址：http://news.rednet.cn/c/2012/03/16/2550694.htm
