漫画/李珈名

　　“两证”投诉一年几百起

　　2003年，周先生采取分期付款的方式，购买了长沙市芙蓉中路唐朝大厦的一套房子。“当时房价2000多元一平方米，首付30万元，余款以银行按揭的方式付清，按揭期限为10年。”周先生告诉记者，在当初购买房子时，开发商非常热情，跟业主们宣称整栋大楼手续齐全，并承诺可以拿到房产证。但在购买房子后不久，周先生便从其他业主处得知，唐朝大厦没有通过相关部门的验收，拿不到房产证。

　　“没有通过验收的原因有很多种，听说主要是没有停车坪、消防通道未通过验收、实际建筑超高等问题。”周先生告诉记者，得知这一情况后，有些业主便开始停交按揭款，这10年中他也曾停交过，为此还被银行列上了黑名单，给他日后的生活带来了极大不便。

　　在拿不到房产证的情况下，业主们纷纷行动起来，成立了专门维权委员会，并将开发商告上了法庭。“法庭没有宣判，走了仲裁途径，在仲裁时，要求开发商支付给我1万元。”周先生表示，既然仲裁时要开发商赔偿他的损失，说明业主有理，错在开发商。可直到如今，周先生不仅不知道自己的房产证在哪里，就连仲裁的赔偿款也一直未能拿到。

　　从2003年到2013年，正好10年，按正常的购房合约，今年周先生在还清按揭的情况下，原本可以顺利地拿到房产证，但周先生表示，目前自己还在跟其他业主一起为房产证一事而奔波，至于何时能拿到，拿不拿得到，他心里都没底。

　　目前，长沙到底有多少个楼盘未办理房产证？虽然长沙市住建委未对此做过专项统计，但数量不少是个不争的事实。据统计，2012年，长沙市房产政务信息网接到房屋产权投诉838起，全部是反映两证（房产证、国土证）“难产”。

　　8月26日，长沙市住建委房屋产权监理处产权监督科肖连波科长告诉记者，因为各种原因而未通过主管部门验收，从而导致申报房屋产权资料不齐全的楼盘，在长沙还有很多，仅今年就有10多个楼盘因为达不到申报房屋产权的要求，被业主投诉。

　　开发商违规是“难产”主因

　　到底是什么原因导致房产证变成了“难产证”？

　　肖连波科长告诉记者，业主拿不到房产证的原因有很多种，但基本上都是因为开发商违规操作，楼盘未能通过验收，申报资料不齐全造成的。

　　“如果申报资料齐全，及时递交到产权监督科，经审核通过，一般在7个工作日之内就可以办理好房屋产权证。”肖连波告诉记者，作为房屋产权审核的主管部门，绝对不会拖延办理时间，但经常有楼盘开发商为了追求经济利益，而导致违规的情况发生，一旦发生这种情况，楼盘肯定不能通过验收，房产证“难产”的情况就会出现。

　　“而开发商违规的情况又有多种。”肖连波介绍，一般常见的情况是：规划报建（包括规划设计是否符合要求、报建手续是否齐全等）；建筑施工（包括具体施工中，违规超高、更改规划、私改容积率、建筑超‘红线’等）；违规销售（包括违规预售、一房两卖、开发商未交纳税费、消防等配套设施未经验收等）。肖连波说，不管是哪种情况，最主要的原因还是开发商为了牟取最大利益，违规操作，损害业主的利益，最终导致房产证“难产”。

　　“有些楼盘在开工之时，便注定了业主很难拿到房产证。”王先生是一家知名房地产开发公司的销售经理，熟知房地产行业中的各种内幕，对房产证“难产”一事了如指掌。王先生告诉记者，一些开发商拿到地后，首先便会从规划着手，让这块地为公司带来最大利益，而如果按照目前的相关法律条文规定来操作，肯定无法达到利益最大化。

　　王先生举例：比如芙蓉中路上的某块地，按照长沙市的城市容积率和建筑高度规定，10亩大小的地，只能建一栋10层楼的房子，开发商如果在10亩的地上建两栋房子，并且每栋超高两层，那么同样的地价，多出来的一栋房子和每栋的两层楼，除了建筑成本，赚的便是纯利，因此更改容积率、超高，便成了开发商特别是中、小开发商惯用的手法，而这种情况，肯定无法通过验收，房产证自然办不下来。还有些开发商，在资金紧张的情况下，违法一房两卖，或对应交纳的税费视而不理，房子卖完后，收拾东西赶快走人。

　　“这时房子已经预售，钱已经被开发商拿走，一旦被业主和主管部门发现，开发商便采取‘拖字诀’。”王先生透露，少数能耐大的开发商，通过周旋，最后将问题化解，实在解决不了的开发商便将公司换个“马甲”、换个地方，把资金抽走，留个空壳、或直接将公司注销，将问题留给了政府。

　　长沙天佑大厦的业主们便遇到了开发商的“拖字诀”。天佑大厦的业主从2011年下半年起多次找到开发商，要求办理房产证和国土证，但两证一直没有踪影，在业主反复追问下，开发商才道出实情，因为修建天佑大厦添加了楼层，未补交国土局1300万元增容费，导致两证“难产”。“开发商湖南华泰房地产公司注册资本有1亿元，却说没钱给业主办理两证，开发商要么是有钱不给业主办证，要么是把注册资本转走了。”业主们提起此事非常气愤。去年11月，50多名业主联名将开发商起诉到法院，今年3月份业主们拿到了胜诉判决书。

　　多个心眼，可防房产证“难产”

　　对于多数买房者来说，买房会花掉家庭多年的积蓄，还会因此背上沉重的贷款包袱，如果因为开发商的原因而拿不到房产证，对购买者家庭是沉重的打击。而如何防止这种情况的发生，也引起了社会各方面的关注和重视。

　　长沙市政协委员王林就曾两次因两证（房产证、国土证）难的问题撰写专项提案。王林在今年3月份的提案里提出四条建议：一、整合全市各行政部门职能，建立房地产企业破产或注销统一会审制度；今后房地产企业破产清算或注销的，应该由工商、住建、国土等部门共同参与。二、建立房地产企业及高管信用登记评价体系及公示制度等；联合住建、工商等部门，在网上公示延期办理两证的房地产企业及高管人员，使其违规行为受到舆论谴责。三、对房地产企业抽逃注册资本的问题进行检查和处罚，将恶意抽逃的开发商股东列入“黑名单”。四、有关部门应联合银行加强对房地产企业资金的监管，避免恶意抽逃注册资本的行为，将违规开发商列入“黑名单”。王林表示，提交提案的目的，是呼吁政府完善现行监管政策，让无良开发商付出更大的经济和道德代价。

　　“为防止拿不到房产证的问题发生，市民在买房时要查验开发建设单位的‘五证’”。湖南万和联合律师事务所李健律师提醒市民，在购买房产时，要提高法律意识，在合同里约定清楚何时拿房产证，如果超过期限仍未拿到房产证，要去开发建设单位询问原因，必要时根据合同约定行使保护自己的法律手段，其中五证包括：开发企业资质证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证(现房销售时需提供初始登记结果的相关证明，并及时办理预告登记）。

　　王先生用自己在房产企业从业多年的经验提醒市民，购买房产时，切不可过于着急，不能一味听信楼盘销售员的话，跟着销售员的思路走。

　　“在看好某一楼盘的地段、户型、价位后，先不要急着签合同，一般一房两卖、急于套现的开发商都会急着将房子脱手，从而快速回笼资金。”王先生告诉记者，目前多数楼盘都不可能在开盘后马上售馨，购房者可以等两天，利用这两天的时间去政务窗口了解楼盘的全面信息和开发商的具体情况，确认无误后，再去售楼部签订合同。

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